23.05.2013 |
Интервью с председателем Совета многоквартирного дома Валерием Алексеевичем Гребневым
В нашу редакцию довольно часто поступают звонки от жителей города с жалобами на работу коммунальных служб. Зачастую люди плохо ориентируются в вопросах управления многоквартирным домом, некоторые даже не знают, какая управляющая компания обслуживает их дом. Но Валерий Алексеевич Гребнев к таким не относится. Он, наоборот, одним из первых в городе организовал Совет многоквартирного дома и успешно возглавляет его уже почти в течение двух лет. Мы решили поинтересоваться у Валерия Алексеевича современным механизмам управления многоквартирным домом.
- Валерий Алексеевич, сегодня еще не все анжеросудженцы знают о Советах многоквартирных домов. Что они собой представляют, и для чего нужны?
- Валерий Алексеевич, сегодня еще не все анжеросудженцы знают о Советах многоквартирных домов. Что они собой представляют, и для чего нужны?
- Мне бы хотелось начать с истории возникновения этого вопроса. В СССР существовала государственная собственность на фабрики, заводы, землю, жилой фонд (многоквартирные дома - МКД). Государство как собственник жилого фонда выдавало гражданам-квартиросъемщикам ордера на вселение в квартиры МКД, государство же как собственник в лице ЖЭКов за счет государственного финансирования занималось оказанием квартиросъемщикам жилищно-коммунальных услуг, а также ремонтом МКД. Кстати, такие имущественные отношения между квартиросъемщиками и государством в СССР, когда государство как собственник жилого фонда брало на себя все заботы об управлении, содержании и ремонте МКД, оставили глубокий след в сознании людей, многие из которых, став собственниками приватизированного жилья, продолжают считать, что роль государства при этом не должна измениться. Это иждивенческое отношение у многих собственников жилых помещений в МКД, к сожалению, сегодня широко бытует, что существенно тормозит становление и развитие новых рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере.
С исчезновением с политической карты мира Советского Союза в новом государстве – Российской Федерации - экономика стала развиваться по законам рынка. Рыночный путь развития любого государства базируется на частной собственности, конкуренции. Так, в России появились частные предприятия и их владельцы-предприниматели-хозяева. Жилищная сфера стала приватизироваться, то есть переходить от собственности государства в частную собственность граждан. На сегодня уже порядка 80% жилого фонда в РФ находится в частной собственности граждан, которые стали собственниками - хозяевами квартир в многоквартирных домах.
Поскольку изменилось государство, появилась и новая законодательная база в жилищной сфере, в первую очередь, появился новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ, который регламентирует порядок взаимоотношений собственников - хозяев жилых и нежилых помещений МКД и управляющих организаций, которые пришли на смену ЖЭКам. Управляющие организации на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений МКД, обязаны осуществлять управление общим имуществом собственников помещений данного МКД. Кстати ЖЭКи, в свою очередь, стали тоже частными предприятиями, а их хозяева стали предпринимателями. Роль ЖЭКов в современной структуре ЖКХ сводится к выполнению ими на договорной основе с управляющими организациями работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Функции управления многоквартирными домами, то есть заключение договоров управления домами, учет, планирование и финансирование работ по содержанию и ремонту общего имущества в домах ЖК РФ, возложены на управляющие организации. К сожалению, в настоящее время многие собственники квартир по-прежнему пытаются решить свои проблемы, обращаясь в ЖЭК. Однако надо помнить, что согласно закону собственники квартир в МКД с ЖЭК не состоят в договорных отношениях по управлению МКД, поэтому ходить по-прежнему в ЖЭК и пытаться там «качать права» - пустая трата времени. Необходимо отметить, что УК незнанием жителей МКД широко пользуются, в первую очередь, для того, чтобы «перевести стрелки» на ЖЭК, запутать граждан. Пока люди разберутся или устанут разбираться, пройдет время, как говорится «пар выйдет», и все забудется.
ЖК РФ определил, что финансовое содержание жилого или нежилого помещения в МКД является обязанностью собственника. Для того чтобы определиться, кто и каким образом будет управлять общим имуществом, являющимся долевой собственностью владельцев помещений в МКД, собственники обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление, организация товарищества собственников жилья или посредством управляющей компании. В нашем городе собственниками помещений используются все вышеуказанные способы управления, но наиболее распространенным в городе является управление посредством управляющей компании. Если собственники помещений выбрали способ управления домом посредством управляющей компании, они обязаны выбрать управляющую компанию (УК) на общем собрании. При данной схеме взаимодействия собственников помещений и управляющих компаний нужно помнить, что собственники помещений МКД за свои денежные средства заказывают - покупают ЖКУ, а управляющая компания за оплату собственников исполняют – продают ЖКУ. Это очень важное изменение, происшедшее в жилищно-коммунальной сфере, которое многие люди до сих пор не понимают. Почему это важно? Да потому, что если собственники наняли УК, то они должны договором обязать эту УК по согласованному с ней тарифу оказывать собственникам жилищно-коммунальные услуги, при этом собственники же должны и контролировать качество выполнения этих услуг и работ, принимать выполненные УК услуги и работы по акту - потому что собственники за свои деньги покупают у УК ЖКУ. В этой схеме роль государства сводится к созданию равных условий для всех участников процесса в рамках законодательства. Это главное различие во взаимоотношениях в жилищно-коммунальной сфере новой России и тех взаимоотношениях, которые были приняты во времена СССР. Собственники помещений в МКД, понимающие суть происшедшего события в жизни страны, получают в руки ключ к решению большинства проблем, имеющих место в жилищно-коммунальной сфере современной России.
Также важно напомнить, что в большинстве МКД города в настоящее время существует большое количество домовых комитетов, которые были созданы еще в бытность СССР с государственной формой собственности на жилой фонд. Домкомы, как известно, состоят из старшего по дому и старших по подъездам. Такое общественное формирование было создано для того, чтобы домовые комитеты помогали ЖЭК осуществлять управление государственной собственностью - жилым фондом, то есть МКД. Однако домкомы сегодня не вписываются в рыночные отношения, так как государство передало жилой фонд и функции управления им в частную собственность - новым собственникам жилых и нежилых помещений МКД. Кто же и каким образом в современной России с рыночной экономикой развития должен управлять МКД? Согласно статье 161.1 ЖК РФ, если в доме более чем 4 квартиры, а управление таким домом осуществляет управляющая компания, собственники помещений в каждом таком МКД на общем собрании обязаны были еще до конца 2011 года избрать из числа собственников помещений в доме Совет многоквартирного дома (СМКД). Таким образом, Советы МКД пришли на смену домовым комитетам. Советы МКД ЖК РФ наделяются правами и обязанностями, которые представляют интересы собственников помещений в МКД как заказчика – покупателя ЖКУ, получаемых от УК. Из числа членов Совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель Совета МКД. Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений в данном доме. Совет МКД избирается на два года. Совет МКД и его председатель наделяются ЖК РФ определенными полномочиями, которые позволяют управлять данным МКД.
- Сколько уже сегодня в городе Советов многоквартирных домов?
- Всего у нас в городе 364 многоквартирных дома, в каждом из них собственники помещений согласно ЖК РФ обязаны были до конца 2011 года избрать Совет многоквартирного дома и его председателя. Вы думаете, все это выполнили? К сожалению, нет. В настоящее время из 364 многоквартирных домов только примерно не более чем в двух-трех десятках МКД такие собрания были проведены, выбраны Советы МКД, которые сейчас находятся в начальной стадии своего становления и развития. Точного учета созданных в городе Советов МКД не ведется, потому что согласно ЖК РФ регистрации Советов в органах местного самоуправления не требуется, а потому названная цифра избранных и действующих у нас в городе СМКД весьма приблизительна.
Однако, считаю необходимом повторить, что в нашем городе во многих МКД еще действуют домовые комитеты, которые можно считать хорошим резервом для создания на их основе Советов МКД. Собственникам помещений в таких домах я советую инициативной группой организовать и провести общее собрание собственников помещений, причем, если в доме подобрались активные члены домкома, на общем собрании членов домкома следует переизбрать в члены Совета МКД и выбрать из них председателя Совета, например, бывшего председателя домкома. Все очень просто. Проведение общего собрания собственников - это не простая формальность, дело в том, что собственники должны наделить выбранный Совет и его председателя полномочиями согласно статье 161.1 ЖК РФ и выдать председателю по соответствующей форме доверенность на исполнение им своих полномочий. В некоторых МКД я лично помогал организовывать такие собрания собственников, и сам как доверенное лицо собственника от муниципалитета участвовал в них. Тогда в городе, по моей оценке, наряду с законно избранными Советами МКД, которых около тридцати, потенциально могло быть дополнительно создано еще около 100-120 Советов МКД.
- Как граждане могут создать Совет, что им для этого нужно?
- Сегодня в городе уже есть достаточно много ярких примеров создания Совета МКД, и можно, опять же при желании, обратиться к опыту «первопроходцев». Схема создания Совета МКД одинакова для всех собственников помещений МКД. Об одном, может быть самом простом, варианте, который уже более одного года я практикую в нашем городе, я уже рассказал. Это создание СМКД путем переизбрания членов активно действующего домового комитета в члены МКД. Подчеркну только одно: общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители (по доверенности), обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов в МКД. Обращаю внимание, что под голосами следует понимать не количество собственников, а общую площадь принадлежащих ему квадратных метров жилого или нежилого помещения.
На собрании за предложенный состав избираемого Совета МКД должно проголосовать большинство голосов собственников помещений. Вообще, все детали подготовки и проведения собрания, написания протокола принятых на общем собрании решений вы можете получить, придя ко мне на консультацию в администрацию Анжеро-Судженского городского округа.
Конечно, наведение должного порядка управления МКД, соответствующего требованиям ЖК РФ, включает в себя не только выборы Совета МКД и его председателя. Это также подготовка и принятие на общем собрании договора управления общим имуществом МКД.
Договор является важным и обязательным документом, регламентирующим взаимоотношения собственников и управляющих компаний между собой. Наличие договора, в первую очередь, забота собственника. Как в народе говорят, кто платит деньги, тот и заказывает музыку. Ноты для этой музыки - это и есть договор. В договоре управления обязательно должен быть указаны: состав и техническое состояние общего имущества; все услуги и работы, которые собственники помещений поручают УК для обязательного их исполнения, включая сроки (периодичность) исполнения и согласованного собранием тарифа оплаты порученных ЖКУ; методы контроля и приемки по актам выполненные УК ЖКУ и работы.
В настоящее время администрацией города систематически (1-2 раза в год) проводятся семинары для собственников помещений и председателей Совета МКД. Также начал свою работу Совет председателей Советов МКД города. Заседания Совета проводятся в последнюю пятницу каждого месяца в 15.00 в зале заседаний здания администрации города.
- Расскажите о Совете, который возглавляете вы сами.
- Совет многоквартирного дома по ул. С. Перовской, 3 был создан в нашем городе первым, 6 сентября 2011 года. В нашем доме, как и во многих других МКД города, уже был домком, который в доме никто и никогда не избирал. Инициатором создания домкома в нашем доме была управляющая компания. Толку от такого домкома собственникам помещений МКД никакого не было.
Создание Совета МКД в нашем доме я начал с подбора инициативной группы собственников жилых помещений нашего дома с целью подготовки к общему собранию собственников помещений МКД. Для того чтобы общее собрание собственников было правомочным, необходимо было обеспечить кворум. Руководители управляющих компаний в один голос говорили, что общее собрание в любом МКД города провести практически невозможно, мол, люди не приходят на собрание. Я поставил себе цель доказать обратное. Инициативная группа считала, что для достижения поставленной цели необходимо только прямое, живое общение с жителями дома, которое поможет приобрести в их лице единомышленников по наведению должного порядка в доме путем взятия инициативы по управлению нашим домом в руки Совета МКД. Посещая квартиры собственников в доме, мы с ними знакомились, объясняли, что мы хотим сделать в доме. Это длилось около трех месяцев.
В нашем доме - 164 квартиры, и около 100 я обошёл лично. Не все шло гладко, некоторые собственники квартир меня попросту не пускали на порог. Кто-то слушал меня, кто-то нет. Некоторые не хотели идти на собрание и оформляли доверенности для представительства их интересов на собрании, но самое главное, чего мы добились, - убедили людей участвовать в общем собрании. Таким образом, общее собрание собственников помещений дома состоялось, Совет нашего многоквартирного дома в составе 10 человек и его председатель были выбраны. За время действия Совета дома было проведено семь общих собраний собственников помещений, на которых удалось принять большое количество решений. В первую очередь, я имею в виду заключение полноценного, со всеми приложениями, договора управления МКД с управляющей компанией. Договор управления МКД с УК, как я уже говорил, имеет существенное значение. По сути, в большей степени договор управления МКД нужен собственникам помещений МКД. Дело в том, что УК в большинстве своем находятся в частных руках и имеют главную цель – заработать больше денег, а задача собственников – получить ЖКУ высокого качества за меньшие деньги. Поэтому между собственниками и управляющими компаниями всегда существует противоречие, и вот на этом противоречии и построен постоянный конфликт собственников и управляющих компаний. Наличие хорошо подготовленного договора управления позволит собственникам в большей степени избежать конфликтов. Если же конфликт всё же возник, то его решение при наличии договора легко достигается в суде.
Налаженный контроль над выполнением УК услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества с ежемесячным актированием выполненных работ позволило дважды не допустить повышения тарифа на жилищную услугу, предложенного управляющей компанией на второе полугодие 2012-го и на 2013 год.
Советом дома удалось в конце 2011 года вернуть денежные средства в сумме более 900 тысяч рублей, уведенные УК «АУК» после расторжения договора по управлению нашим домом, на лицевой счет дома, при этом часть этих средств, в сумме 270 тысяч рублей, в 2011 году были возвращены собственникам жилых помещений нашего дома.
- Валерий Алексеевич, как вам кажется, почему еще не во всех домах созданы такие Советы? Виной всему неинформированность или отсутствие желания у наших горожан?
- Мне не кажется, даже я уверен, что основная причина в отсутствии у собственников жилых помещений желания стать хозяином МКД, навести в доме должный порядок, организовать контроль работы УК, помня народную мудрость: воруют там, где нет контроля, где плохо лежит. К сожалению, в городе еще много собственников жилых помещений, которые считают, что кто-то (например, государство) должен к ним прийти и навести в доме порядок, то есть налицо полное равнодушие и иждивенческая позиция, не имеющая под собой никакой законодательной основы в новой России. Да стать Хозяином в доме нелегко, это тяжелый каждодневный труд, большая ответственность, но ведь другого выхода просто нет.
Есть также собственники жилых помещений, которые не знают, с чего начать наводить порядок в доме, как избрать совет МКД, наделить Совет законными полномочиями, организовать работу совета. Таким людям у меня всегда есть желание помочь. Обращайтесь, участвуйте в семинарах по повышению знаний в жилищно-коммунальной сфере. Одним словом, как говорится, осилит дорогу идущий.
С исчезновением с политической карты мира Советского Союза в новом государстве – Российской Федерации - экономика стала развиваться по законам рынка. Рыночный путь развития любого государства базируется на частной собственности, конкуренции. Так, в России появились частные предприятия и их владельцы-предприниматели-хозяева. Жилищная сфера стала приватизироваться, то есть переходить от собственности государства в частную собственность граждан. На сегодня уже порядка 80% жилого фонда в РФ находится в частной собственности граждан, которые стали собственниками - хозяевами квартир в многоквартирных домах.
Поскольку изменилось государство, появилась и новая законодательная база в жилищной сфере, в первую очередь, появился новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ, который регламентирует порядок взаимоотношений собственников - хозяев жилых и нежилых помещений МКД и управляющих организаций, которые пришли на смену ЖЭКам. Управляющие организации на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений МКД, обязаны осуществлять управление общим имуществом собственников помещений данного МКД. Кстати ЖЭКи, в свою очередь, стали тоже частными предприятиями, а их хозяева стали предпринимателями. Роль ЖЭКов в современной структуре ЖКХ сводится к выполнению ими на договорной основе с управляющими организациями работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Функции управления многоквартирными домами, то есть заключение договоров управления домами, учет, планирование и финансирование работ по содержанию и ремонту общего имущества в домах ЖК РФ, возложены на управляющие организации. К сожалению, в настоящее время многие собственники квартир по-прежнему пытаются решить свои проблемы, обращаясь в ЖЭК. Однако надо помнить, что согласно закону собственники квартир в МКД с ЖЭК не состоят в договорных отношениях по управлению МКД, поэтому ходить по-прежнему в ЖЭК и пытаться там «качать права» - пустая трата времени. Необходимо отметить, что УК незнанием жителей МКД широко пользуются, в первую очередь, для того, чтобы «перевести стрелки» на ЖЭК, запутать граждан. Пока люди разберутся или устанут разбираться, пройдет время, как говорится «пар выйдет», и все забудется.
ЖК РФ определил, что финансовое содержание жилого или нежилого помещения в МКД является обязанностью собственника. Для того чтобы определиться, кто и каким образом будет управлять общим имуществом, являющимся долевой собственностью владельцев помещений в МКД, собственники обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление, организация товарищества собственников жилья или посредством управляющей компании. В нашем городе собственниками помещений используются все вышеуказанные способы управления, но наиболее распространенным в городе является управление посредством управляющей компании. Если собственники помещений выбрали способ управления домом посредством управляющей компании, они обязаны выбрать управляющую компанию (УК) на общем собрании. При данной схеме взаимодействия собственников помещений и управляющих компаний нужно помнить, что собственники помещений МКД за свои денежные средства заказывают - покупают ЖКУ, а управляющая компания за оплату собственников исполняют – продают ЖКУ. Это очень важное изменение, происшедшее в жилищно-коммунальной сфере, которое многие люди до сих пор не понимают. Почему это важно? Да потому, что если собственники наняли УК, то они должны договором обязать эту УК по согласованному с ней тарифу оказывать собственникам жилищно-коммунальные услуги, при этом собственники же должны и контролировать качество выполнения этих услуг и работ, принимать выполненные УК услуги и работы по акту - потому что собственники за свои деньги покупают у УК ЖКУ. В этой схеме роль государства сводится к созданию равных условий для всех участников процесса в рамках законодательства. Это главное различие во взаимоотношениях в жилищно-коммунальной сфере новой России и тех взаимоотношениях, которые были приняты во времена СССР. Собственники помещений в МКД, понимающие суть происшедшего события в жизни страны, получают в руки ключ к решению большинства проблем, имеющих место в жилищно-коммунальной сфере современной России.
Также важно напомнить, что в большинстве МКД города в настоящее время существует большое количество домовых комитетов, которые были созданы еще в бытность СССР с государственной формой собственности на жилой фонд. Домкомы, как известно, состоят из старшего по дому и старших по подъездам. Такое общественное формирование было создано для того, чтобы домовые комитеты помогали ЖЭК осуществлять управление государственной собственностью - жилым фондом, то есть МКД. Однако домкомы сегодня не вписываются в рыночные отношения, так как государство передало жилой фонд и функции управления им в частную собственность - новым собственникам жилых и нежилых помещений МКД. Кто же и каким образом в современной России с рыночной экономикой развития должен управлять МКД? Согласно статье 161.1 ЖК РФ, если в доме более чем 4 квартиры, а управление таким домом осуществляет управляющая компания, собственники помещений в каждом таком МКД на общем собрании обязаны были еще до конца 2011 года избрать из числа собственников помещений в доме Совет многоквартирного дома (СМКД). Таким образом, Советы МКД пришли на смену домовым комитетам. Советы МКД ЖК РФ наделяются правами и обязанностями, которые представляют интересы собственников помещений в МКД как заказчика – покупателя ЖКУ, получаемых от УК. Из числа членов Совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель Совета МКД. Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений в данном доме. Совет МКД избирается на два года. Совет МКД и его председатель наделяются ЖК РФ определенными полномочиями, которые позволяют управлять данным МКД.
- Сколько уже сегодня в городе Советов многоквартирных домов?
- Всего у нас в городе 364 многоквартирных дома, в каждом из них собственники помещений согласно ЖК РФ обязаны были до конца 2011 года избрать Совет многоквартирного дома и его председателя. Вы думаете, все это выполнили? К сожалению, нет. В настоящее время из 364 многоквартирных домов только примерно не более чем в двух-трех десятках МКД такие собрания были проведены, выбраны Советы МКД, которые сейчас находятся в начальной стадии своего становления и развития. Точного учета созданных в городе Советов МКД не ведется, потому что согласно ЖК РФ регистрации Советов в органах местного самоуправления не требуется, а потому названная цифра избранных и действующих у нас в городе СМКД весьма приблизительна.
Однако, считаю необходимом повторить, что в нашем городе во многих МКД еще действуют домовые комитеты, которые можно считать хорошим резервом для создания на их основе Советов МКД. Собственникам помещений в таких домах я советую инициативной группой организовать и провести общее собрание собственников помещений, причем, если в доме подобрались активные члены домкома, на общем собрании членов домкома следует переизбрать в члены Совета МКД и выбрать из них председателя Совета, например, бывшего председателя домкома. Все очень просто. Проведение общего собрания собственников - это не простая формальность, дело в том, что собственники должны наделить выбранный Совет и его председателя полномочиями согласно статье 161.1 ЖК РФ и выдать председателю по соответствующей форме доверенность на исполнение им своих полномочий. В некоторых МКД я лично помогал организовывать такие собрания собственников, и сам как доверенное лицо собственника от муниципалитета участвовал в них. Тогда в городе, по моей оценке, наряду с законно избранными Советами МКД, которых около тридцати, потенциально могло быть дополнительно создано еще около 100-120 Советов МКД.
- Как граждане могут создать Совет, что им для этого нужно?
- Сегодня в городе уже есть достаточно много ярких примеров создания Совета МКД, и можно, опять же при желании, обратиться к опыту «первопроходцев». Схема создания Совета МКД одинакова для всех собственников помещений МКД. Об одном, может быть самом простом, варианте, который уже более одного года я практикую в нашем городе, я уже рассказал. Это создание СМКД путем переизбрания членов активно действующего домового комитета в члены МКД. Подчеркну только одно: общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители (по доверенности), обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов в МКД. Обращаю внимание, что под голосами следует понимать не количество собственников, а общую площадь принадлежащих ему квадратных метров жилого или нежилого помещения.
На собрании за предложенный состав избираемого Совета МКД должно проголосовать большинство голосов собственников помещений. Вообще, все детали подготовки и проведения собрания, написания протокола принятых на общем собрании решений вы можете получить, придя ко мне на консультацию в администрацию Анжеро-Судженского городского округа.
Конечно, наведение должного порядка управления МКД, соответствующего требованиям ЖК РФ, включает в себя не только выборы Совета МКД и его председателя. Это также подготовка и принятие на общем собрании договора управления общим имуществом МКД.
Договор является важным и обязательным документом, регламентирующим взаимоотношения собственников и управляющих компаний между собой. Наличие договора, в первую очередь, забота собственника. Как в народе говорят, кто платит деньги, тот и заказывает музыку. Ноты для этой музыки - это и есть договор. В договоре управления обязательно должен быть указаны: состав и техническое состояние общего имущества; все услуги и работы, которые собственники помещений поручают УК для обязательного их исполнения, включая сроки (периодичность) исполнения и согласованного собранием тарифа оплаты порученных ЖКУ; методы контроля и приемки по актам выполненные УК ЖКУ и работы.
В настоящее время администрацией города систематически (1-2 раза в год) проводятся семинары для собственников помещений и председателей Совета МКД. Также начал свою работу Совет председателей Советов МКД города. Заседания Совета проводятся в последнюю пятницу каждого месяца в 15.00 в зале заседаний здания администрации города.
- Расскажите о Совете, который возглавляете вы сами.
- Совет многоквартирного дома по ул. С. Перовской, 3 был создан в нашем городе первым, 6 сентября 2011 года. В нашем доме, как и во многих других МКД города, уже был домком, который в доме никто и никогда не избирал. Инициатором создания домкома в нашем доме была управляющая компания. Толку от такого домкома собственникам помещений МКД никакого не было.
Создание Совета МКД в нашем доме я начал с подбора инициативной группы собственников жилых помещений нашего дома с целью подготовки к общему собранию собственников помещений МКД. Для того чтобы общее собрание собственников было правомочным, необходимо было обеспечить кворум. Руководители управляющих компаний в один голос говорили, что общее собрание в любом МКД города провести практически невозможно, мол, люди не приходят на собрание. Я поставил себе цель доказать обратное. Инициативная группа считала, что для достижения поставленной цели необходимо только прямое, живое общение с жителями дома, которое поможет приобрести в их лице единомышленников по наведению должного порядка в доме путем взятия инициативы по управлению нашим домом в руки Совета МКД. Посещая квартиры собственников в доме, мы с ними знакомились, объясняли, что мы хотим сделать в доме. Это длилось около трех месяцев.
В нашем доме - 164 квартиры, и около 100 я обошёл лично. Не все шло гладко, некоторые собственники квартир меня попросту не пускали на порог. Кто-то слушал меня, кто-то нет. Некоторые не хотели идти на собрание и оформляли доверенности для представительства их интересов на собрании, но самое главное, чего мы добились, - убедили людей участвовать в общем собрании. Таким образом, общее собрание собственников помещений дома состоялось, Совет нашего многоквартирного дома в составе 10 человек и его председатель были выбраны. За время действия Совета дома было проведено семь общих собраний собственников помещений, на которых удалось принять большое количество решений. В первую очередь, я имею в виду заключение полноценного, со всеми приложениями, договора управления МКД с управляющей компанией. Договор управления МКД с УК, как я уже говорил, имеет существенное значение. По сути, в большей степени договор управления МКД нужен собственникам помещений МКД. Дело в том, что УК в большинстве своем находятся в частных руках и имеют главную цель – заработать больше денег, а задача собственников – получить ЖКУ высокого качества за меньшие деньги. Поэтому между собственниками и управляющими компаниями всегда существует противоречие, и вот на этом противоречии и построен постоянный конфликт собственников и управляющих компаний. Наличие хорошо подготовленного договора управления позволит собственникам в большей степени избежать конфликтов. Если же конфликт всё же возник, то его решение при наличии договора легко достигается в суде.
Налаженный контроль над выполнением УК услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества с ежемесячным актированием выполненных работ позволило дважды не допустить повышения тарифа на жилищную услугу, предложенного управляющей компанией на второе полугодие 2012-го и на 2013 год.
Советом дома удалось в конце 2011 года вернуть денежные средства в сумме более 900 тысяч рублей, уведенные УК «АУК» после расторжения договора по управлению нашим домом, на лицевой счет дома, при этом часть этих средств, в сумме 270 тысяч рублей, в 2011 году были возвращены собственникам жилых помещений нашего дома.
- Валерий Алексеевич, как вам кажется, почему еще не во всех домах созданы такие Советы? Виной всему неинформированность или отсутствие желания у наших горожан?
- Мне не кажется, даже я уверен, что основная причина в отсутствии у собственников жилых помещений желания стать хозяином МКД, навести в доме должный порядок, организовать контроль работы УК, помня народную мудрость: воруют там, где нет контроля, где плохо лежит. К сожалению, в городе еще много собственников жилых помещений, которые считают, что кто-то (например, государство) должен к ним прийти и навести в доме порядок, то есть налицо полное равнодушие и иждивенческая позиция, не имеющая под собой никакой законодательной основы в новой России. Да стать Хозяином в доме нелегко, это тяжелый каждодневный труд, большая ответственность, но ведь другого выхода просто нет.
Есть также собственники жилых помещений, которые не знают, с чего начать наводить порядок в доме, как избрать совет МКД, наделить Совет законными полномочиями, организовать работу совета. Таким людям у меня всегда есть желание помочь. Обращайтесь, участвуйте в семинарах по повышению знаний в жилищно-коммунальной сфере. Одним словом, как говорится, осилит дорогу идущий.
- Вы как председатель Совета дома можете сказать, с какими трудностями приходится сталкиваться в процессе организации работы этого органа?
- Главные трудности состояли в том, чтобы пробудить у соседей по дому чувство, что они - Хозяева МКД, чтобы соседи по дому включились, посредством активного участия в общих собраниях, в процесс управления МКД. Конечно, много проблем было, да они есть и сейчас - с управляющей компанией, которая оказалось не готовой работать по-новому, в рамках нового жилищного законодательства. Нам потребовалось приложить большие усилия, чтобы изменить отношение управляющей компаний к Совету многоквартирного дома. Пришлось потратить много сил и времени, чтобы заключить нормальный договор управления МКД, на это ушел почти год. Договор, подготовленный УК, существовавший ранее, был беспредметным, написанным УК под себя. В нашем договоре, состоящим из 50-ти страниц, были прописаны: состав, характеристика и состояние общего имущества, все услуги и работы по содержанию общего имущества (по минимуму), периодичность их выполнения, тариф на указанные услуги и работы. Очень важной особенностью нового договора явилось то, что в нем был прописан принцип приемки СМКД выполненных УК услуг и работ по содержанию общего имущества, который обязывал УК сдавать все выполненные ею услуги и работы СМКД по акту. Если СМКД подписал акт, работа считается выполненной, а значит, подлежит оплате. Таким образом, СМКД поставил заслон отпискам, которые процветают у большинства УК города потому, что отсутствует контроль над УК со стороны собственников жилых помещений. Нужно было переломить отношение управляющей компании в этом вопросе, но её представители активно сопротивлялись. Сопротивляется УК еще и сегодня - потому, что «халява» кончается, надо учиться работать по-новому, а это всегда трудно, ведь нужны знания, огромное желание этим заниматься. Кстати, наличие пункта в договоре о приемке СМКД выполненных УК услуг и работ по акту позволяет собственникам жилых помещений через суд добиться возврата на лицевой счет МКД денежных средств, незаконно списанных УК. Прецедентов пока у нас ещё не было, но, возможно, будет.
- По вашему мнению, адекватны ли цены на «коммуналку» у нас в городе? Правомерно ли жители жалуются на то, что слишком много платят, в то время как коммунальщики говорят, будто и этих денег недостаточно?
- Говоря о ценах на «коммуналку», следует понимать, что плата за оказываемые жилищно-коммунальные услуги состоит из платы за коммунальные услуги и платы за жилищные услуги. Коммунальные услуги – это плата за потребленные энергоресурсы: холодную, горячую воду, тепловую энергию, электроэнергию. Учитывая, что в большинстве своем перечисленные ресурсы жители города получают от поставщиков, которые являются монополистами, тарифы на эти ресурсы регулируются государством - на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Например, 100% установленного тарифа жители города платят только за потребление холодной воды и электроэнергию. Тарифы на горячую воду и тепловую энергию регулируются государством, жители нашего города платят не более 85-87% от их фактической стоимости, недостающее доплачивается из бюджета. Хорошо это или плохо, однозначно сказать сложно. С одной стороны, для жителей города это уменьшает нагрузку на их семейный бюджет, с другой стороны, доплата из бюджета города частично «съедает» и без того дефицитный бюджет города. Сейчас в городе, регионе, России остро стоит проблема организации стопроцентного учета энергоресурсов, включая потребление энергоресурсов на общедомовые нужды. Для чего это нужно? Это нужно для того, чтобы в конечном итоге понять фактическую обстановку дел с потреблением энергоресурсов в жилищно-коммунальной сфере, чтобы затем оптимизировать нормативы их потребления и заставить жилищно-коммунальный комплекс экономить эти энергоресурсы. Стоимость потребляемых энергоресурсов в городе, да и в стране в целом, является одной их самых дорогих составляющих долей в сумме платежа за ЖКУ.
Посмотрите в свое платежное поручение, которое вы получаете от УК: доля платы за потребленные энергоресурсы составляет от 60 до 70 процентов. Мы живем в северной стране с холодным климатом, следовательно, у нас нет другого выхода кроме того, чтобы начать экономить. Любая экономия начинается с учета потребления ресурсов - поквартирного учета, общедомового. Когда мы у себя в квартире, доме увидим, сколько потребили того или иного ресурса, и сравним это с нормативами потребления, это в конечном итоге заставит нас начать экономить, а следовательно, будет снижаться плата за коммунальные услуги.
Что касается оплаты собственниками жилых помещений жилищных услуг (это услуги по содержанию и ремонту общего имущества), то собственникам жилых помещений следует знать, что размер платы за эту услугу согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Этим многие собственники жилых помещений не пользуются - либо не знают жилищного законодательства, либо не умеют им пользоваться. Но есть другая большая категория собственников жилых помещений, которые не хотят участвовать в управлении своим многоквартирным домом, то есть не хотят быть хозяевами своего дома, тогда управляющие компании пользуются этим в своих интересах. При этом УК, применяя всевозможные ухищрения, без обсуждения этого вопроса на общем собрании навязывают собственникам жилых помещений свои предложения для повышения тарифа на жилищные услуги, обманным путем собирая подписи собственников жилых помещений в МКД.
- Часто ли и много ли вам приходится видеть нарушений или ущемлений со стороны управляющих компаний?
- Приходится слышать и видеть много и часто. В основном ко мне люди обращаются именно с жалобами на управляющие компании, которые их обманывают, занимаются отписками, оказывают ЖКУ низкого качества.
Главная причина этих жалоб - отсутствие полноценного договора управления МКД, который в большей степени нужен собственникам жилых помещений. УК этот договор не нужен, без него проще обманывать собственников. Однако низкая активность собственников, а порой и простое их нежелание участвовать в управлении многоквартирным домом, приводит к тем результатам, которые собственники описывают в своих жалобах. Собственникам необходимо наводить порядок в своем МКД с себя. Не знаете, как побудить УК заключить полноценный договор? Приходите, я научу. Я всегда предлагаю всем желающим образец договора управления.
Как передать управление МКД в руки Совета МКД? Ходите на семинары, которые проводятся как индивидуально с представителями отдельных МКД, так и с участием всех желающих - как председателей СМКД, так и домовых комитетов МКД.
- Как вы считаете, что современному жителю – собственнику жилого помещения нужно понять? Какой совет можете им дать?
- Нужно понять, что собственники жилых и нежилых помещений являются хозяевами не только своих помещений, но и единственными полноправными хозяевами многоквартирного дома в целом. Мой дом – моя крепость. Так сделайте свой дом своей крепостью, наведите в нем должный порядок. Именно вы за это по закону отвечаете перед своими родными и близкими, с вами живущими, соседями, проживающими рядом, как гражданин перед жителями нашего города. Государство же должно оказывать вам помощь, но в рамках действующего законодательства.
- Спасибо вам большое, Валерий Алексеевич, за интересную и познавательную беседу.
- Главные трудности состояли в том, чтобы пробудить у соседей по дому чувство, что они - Хозяева МКД, чтобы соседи по дому включились, посредством активного участия в общих собраниях, в процесс управления МКД. Конечно, много проблем было, да они есть и сейчас - с управляющей компанией, которая оказалось не готовой работать по-новому, в рамках нового жилищного законодательства. Нам потребовалось приложить большие усилия, чтобы изменить отношение управляющей компаний к Совету многоквартирного дома. Пришлось потратить много сил и времени, чтобы заключить нормальный договор управления МКД, на это ушел почти год. Договор, подготовленный УК, существовавший ранее, был беспредметным, написанным УК под себя. В нашем договоре, состоящим из 50-ти страниц, были прописаны: состав, характеристика и состояние общего имущества, все услуги и работы по содержанию общего имущества (по минимуму), периодичность их выполнения, тариф на указанные услуги и работы. Очень важной особенностью нового договора явилось то, что в нем был прописан принцип приемки СМКД выполненных УК услуг и работ по содержанию общего имущества, который обязывал УК сдавать все выполненные ею услуги и работы СМКД по акту. Если СМКД подписал акт, работа считается выполненной, а значит, подлежит оплате. Таким образом, СМКД поставил заслон отпискам, которые процветают у большинства УК города потому, что отсутствует контроль над УК со стороны собственников жилых помещений. Нужно было переломить отношение управляющей компании в этом вопросе, но её представители активно сопротивлялись. Сопротивляется УК еще и сегодня - потому, что «халява» кончается, надо учиться работать по-новому, а это всегда трудно, ведь нужны знания, огромное желание этим заниматься. Кстати, наличие пункта в договоре о приемке СМКД выполненных УК услуг и работ по акту позволяет собственникам жилых помещений через суд добиться возврата на лицевой счет МКД денежных средств, незаконно списанных УК. Прецедентов пока у нас ещё не было, но, возможно, будет.
- По вашему мнению, адекватны ли цены на «коммуналку» у нас в городе? Правомерно ли жители жалуются на то, что слишком много платят, в то время как коммунальщики говорят, будто и этих денег недостаточно?
- Говоря о ценах на «коммуналку», следует понимать, что плата за оказываемые жилищно-коммунальные услуги состоит из платы за коммунальные услуги и платы за жилищные услуги. Коммунальные услуги – это плата за потребленные энергоресурсы: холодную, горячую воду, тепловую энергию, электроэнергию. Учитывая, что в большинстве своем перечисленные ресурсы жители города получают от поставщиков, которые являются монополистами, тарифы на эти ресурсы регулируются государством - на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Например, 100% установленного тарифа жители города платят только за потребление холодной воды и электроэнергию. Тарифы на горячую воду и тепловую энергию регулируются государством, жители нашего города платят не более 85-87% от их фактической стоимости, недостающее доплачивается из бюджета. Хорошо это или плохо, однозначно сказать сложно. С одной стороны, для жителей города это уменьшает нагрузку на их семейный бюджет, с другой стороны, доплата из бюджета города частично «съедает» и без того дефицитный бюджет города. Сейчас в городе, регионе, России остро стоит проблема организации стопроцентного учета энергоресурсов, включая потребление энергоресурсов на общедомовые нужды. Для чего это нужно? Это нужно для того, чтобы в конечном итоге понять фактическую обстановку дел с потреблением энергоресурсов в жилищно-коммунальной сфере, чтобы затем оптимизировать нормативы их потребления и заставить жилищно-коммунальный комплекс экономить эти энергоресурсы. Стоимость потребляемых энергоресурсов в городе, да и в стране в целом, является одной их самых дорогих составляющих долей в сумме платежа за ЖКУ.
Посмотрите в свое платежное поручение, которое вы получаете от УК: доля платы за потребленные энергоресурсы составляет от 60 до 70 процентов. Мы живем в северной стране с холодным климатом, следовательно, у нас нет другого выхода кроме того, чтобы начать экономить. Любая экономия начинается с учета потребления ресурсов - поквартирного учета, общедомового. Когда мы у себя в квартире, доме увидим, сколько потребили того или иного ресурса, и сравним это с нормативами потребления, это в конечном итоге заставит нас начать экономить, а следовательно, будет снижаться плата за коммунальные услуги.
Что касается оплаты собственниками жилых помещений жилищных услуг (это услуги по содержанию и ремонту общего имущества), то собственникам жилых помещений следует знать, что размер платы за эту услугу согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Этим многие собственники жилых помещений не пользуются - либо не знают жилищного законодательства, либо не умеют им пользоваться. Но есть другая большая категория собственников жилых помещений, которые не хотят участвовать в управлении своим многоквартирным домом, то есть не хотят быть хозяевами своего дома, тогда управляющие компании пользуются этим в своих интересах. При этом УК, применяя всевозможные ухищрения, без обсуждения этого вопроса на общем собрании навязывают собственникам жилых помещений свои предложения для повышения тарифа на жилищные услуги, обманным путем собирая подписи собственников жилых помещений в МКД.
- Часто ли и много ли вам приходится видеть нарушений или ущемлений со стороны управляющих компаний?
- Приходится слышать и видеть много и часто. В основном ко мне люди обращаются именно с жалобами на управляющие компании, которые их обманывают, занимаются отписками, оказывают ЖКУ низкого качества.
Главная причина этих жалоб - отсутствие полноценного договора управления МКД, который в большей степени нужен собственникам жилых помещений. УК этот договор не нужен, без него проще обманывать собственников. Однако низкая активность собственников, а порой и простое их нежелание участвовать в управлении многоквартирным домом, приводит к тем результатам, которые собственники описывают в своих жалобах. Собственникам необходимо наводить порядок в своем МКД с себя. Не знаете, как побудить УК заключить полноценный договор? Приходите, я научу. Я всегда предлагаю всем желающим образец договора управления.
Как передать управление МКД в руки Совета МКД? Ходите на семинары, которые проводятся как индивидуально с представителями отдельных МКД, так и с участием всех желающих - как председателей СМКД, так и домовых комитетов МКД.
- Как вы считаете, что современному жителю – собственнику жилого помещения нужно понять? Какой совет можете им дать?
- Нужно понять, что собственники жилых и нежилых помещений являются хозяевами не только своих помещений, но и единственными полноправными хозяевами многоквартирного дома в целом. Мой дом – моя крепость. Так сделайте свой дом своей крепостью, наведите в нем должный порядок. Именно вы за это по закону отвечаете перед своими родными и близкими, с вами живущими, соседями, проживающими рядом, как гражданин перед жителями нашего города. Государство же должно оказывать вам помощь, но в рамках действующего законодательства.
- Спасибо вам большое, Валерий Алексеевич, за интересную и познавательную беседу.
Е. Асташова ("РИО")
фото Н. Рисановой
фото Н. Рисановой
